IEn matière de vente, le Code civil organise un principe clair de responsabilité du vendeur s’agissant des vices cachés. Ce principe est énoncé à l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

La mise en œuvre de cette garantie légale suppose que le défaut incriminé soit caché, qu’il soit antérieur à la vente et qu’il rende le bien acquis impropre à sa destination.

Le Code civil accentue la protection de l’acheteur en prévoyant que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus » (article 1643 du Code civil).

Toutefois, pour les ventes immobilières entre particuliers, la pratique est d’exclure systématiquement la responsabilité du vendeur concernant ces vices cachés, ainsi que la suite de l’article 1643 le permet expressément (« à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.»)

Ainsi, les ventes immobilières entre particuliers intègrent usuellement une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, parfois dénommée « état du bien », prévoyant que l’acheteur prendra les biens immobiliers en leur état, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés…

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